최종 업데이트: 2026년 4월 23일
보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 구성되며, 부동산을 소유하는 것만으로 매년 자동 부과됩니다. 과세 기준은 시세가 아닌 공시가격이며, 6월 1일 단 하루가 그 해 납세 의무 전체를 결정합니다. 부부 공동명의는 종부세에 유리하지만, 장기보유·고령자 공제 여부에 따라 단독명의가 더 유리할 수 있습니다.
보유세, 정확히 어떤 세금인가요?
보유세란 부동산을 소유하고 있다는 사실만으로 매년 자동 부과되는 세금입니다. 팔거나 살 때 내는 게 아니라, 그냥 갖고 있는 것만으로도 고지서가 날아옵니다. 크게 두 가지로 나뉩니다.
재산세는 지방세로, 집마다 개별 부과됩니다. 서울에 집이 있으면 해당 구청에서, 부산에 집이 있으면 부산 구청에서 각각 고지서가 옵니다. 납부 시기는 7월과 9월, 두 차례로 나뉩니다.
종합부동산세(종부세)는 전국 명의 주택을 모두 합산해 과세하는 국세입니다. 12월에 한 번 납부하며, 고가 주택이거나 다주택자일 경우 세 부담이 크게 늘어납니다.
재산세를 내고 종부세까지 내면 이중과세가 아니냐는 의문이 생깁니다. 하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 종부세 산정 시 이미 납부한 재산세를 공제해주기 때문입니다. 따라서 종부세는 재산세로 커버되지 않은 나머지 세 부담을 보충하는 구조입니다. 고지서가 7월·9월·12월, 세 번씩 날아오다 보니 심리적으로 크게 느껴지는 건 부정할 수 없지만요.
여기서 한 가지 더 알아야 할 개념이 있습니다. 공정시장가액비율이란 공시가격 전체가 아닌, 그 중 몇 퍼센트를 과세 기준으로 삼을지 결정하는 비율입니다. 현재 약 60% 수준으로 운용 중이며, 행정부 재량으로 조정이 가능합니다. 그래서 납세자 입장에서는 장기적인 세 부담을 예측하기 어렵다는 구조적 문제가 있습니다.
부부 공동명의, 정말 무조건 유리할까요?
재산세는 주택 가격 기준으로 부과되기 때문에 명의 구성과 무관하게 금액이 동일합니다. 하지만 종부세에서는 차이가 납니다. 명의를 나누면 인별로 공제 혜택이 적용되어 과세표준 자체가 낮아지기 때문입니다.
| 구분 | 공제 금액 | 50억 기준 과세표준 |
|---|---|---|
| 단독명의 1주택자 | 12억 원 | 38억 원 |
| 부부 공동명의 | 9억 × 2명 = 18억 원 | 32억 원 |
그런데 장기보유공제와 고령자공제는 단독명의일 때만 적용됩니다. 두 항목을 합산하면 최대 80%까지 공제가 가능한 케이스도 있습니다. 따라서 오래 보유했거나 만 60세 이상인 경우, 오히려 단독명의가 더 유리할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 홈택스 종합부동산세 모의계산기에서 본인 상황을 직접 입력해 확인해보셔야 합니다.
6월 1일, 왜 이 하루가 수백만 원을 결정하나요?
지인이 아파트를 팔면서 잔금일을 6월 3일로 잡았다가 수백만 원을 날렸습니다. 딱 이틀 차이였습니다. 보유세는 6월 1일 현재 해당 주택의 소유자에게 1년치 세금 전액이 부과되는 구조이기 때문입니다. 딱 그 하루, 등기부에 이름이 올라 있으면 그 해 세금을 전부 부담해야 합니다.
| 입장 | 유리한 잔금일 | 결과 |
|---|---|---|
| 매도인 (파는 사람) | 5월 31일 이전 | 그 해 보유세 없음 |
| 매수인 (사는 사람) | 6월 2일 이후 | 그 해 보유세 없음 |
매도인은 5월 31일 이전에, 매수인은 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 게 세금 면에서 유리합니다. 물론 매도인과 매수인의 이해관계가 정반대이기 때문에 협의가 필요한 지점입니다. 결국 보유세는 구조를 알고 있느냐 모르느냐에 따라, 같은 집·같은 조건에서도 납세액이 달라지는 세금입니다.
보유세 = 재산세 + 종합부동산세 | 기준: 공시가격 × 공정시장가액비율(현재 60%) | 과세 기준일: 매년 6월 1일
FAQ
Q1. 보유세는 집을 팔 때도 내야 하나요?
아닙니다. 보유세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 그 전에 매도를 완료하면 해당 연도 보유세는 없습니다. 팔 때 부과되는 세금은 양도소득세이며, 보유세와는 완전히 별개입니다.
Q2. 재산세와 종부세를 모두 내면 이중과세 아닌가요?
이중과세가 아닙니다. 종부세를 산정할 때 이미 납부한 재산세를 공제해주기 때문입니다. 종부세는 재산세로 커버되지 않는 나머지 세 부담을 보충하는 구조로 설계되어 있습니다.
Q3. 부부 공동명의는 세금에서 무조건 유리한가요?
무조건 유리하지 않습니다. 종부세 공제 혜택이 커지지만, 장기보유공제와 고령자공제는 단독명의에만 적용됩니다. 보유 기간이 길거나 만 60세 이상이라면 단독명의가 더 유리할 수 있으므로 반드시 모의계산을 해보셔야 합니다.
Q4. 공정시장가액비율이 오르면 세금이 얼마나 늘어나나요?
공시가격에 이 비율을 곱한 값이 과세표준이 되기 때문에, 비율이 오르면 세금도 그만큼 올라갑니다. 공시가격 현실화율까지 동시에 상승하면 세 부담은 곱의 형태로 증가하므로 영향이 상당히 클 수 있습니다.
Q5. 종합부동산세 모의계산은 어디서 할 수 있나요?
홈택스(www.hometax.go.kr)에서 종합부동산세 모의계산기를 무료로 이용할 수 있습니다. 공시가격·보유 기간·연령 등을 직접 입력하면 단독명의와 공동명의의 세액을 비교해볼 수 있습니다.
- 국세청 종합부동산세 안내: https://www.nts.go.kr
- 기획재정부 세제 안내: https://www.moef.go.kr
- 참고 원문: https://blog.naver.com/nobel7371/224261673008